Sunday, 5 April 2009

Legal Memo Surat Kuasa Mutlak dan JB tanah Batal Demi Hukum

SURAT KUASA MUTLAK DAN
JUAL-BELI TANAH BATAL DEMI HUKUM



KASUS POSISI:
· Sudarsono harus membayar lunas kreditnya pada bank BBD Cabang Cakranegara sebesar Rp. 17,5 Juta, bilamana tidak dibayar pada saat jatuh tempo, maka barang jaminannya berupa rumah, akan dijual lelang.
· Karena masih belum mempunyai uang, maka Sudarsono berusaha untuk memperoleh pinjaman dari temannya Safarudin.
· Melalui Safarudin, maka Sudarsono berhasil memperoleh pinjaman uang untuk membayar kreditnya kepada Bank BBD tersebut di atas sebesar Rp. 17,5 Juta.
· Uang Rp. 17,5 Juta yang dipinjam oleh Sudarsono melalui Safarudin tersebut adalah miliknya Soni Marsono dan Ni Ketut Rai. Beban bunga atas uang pinjaman ini sebesar 5% per bulan dengan jangka waktu pemebalian selama dua bulan tanggal 15 Februari sampai dengan 15 April 1992.
· Pinjam meminjam uang antara Safarudin dengan Sudarsono tersebut dikukuhkan dalam akte pengukuhan Hutang Notaris No. 43 dengan jumlah hutang sebesar Rp. 19.800.000,- (hutang pokok plus dua bulan bunganya).
· Sudarsono ternyata belum dapat mengembalikan hutangnya tersebut sehingga sampai bulan September 1992, jumlah hutang plus bunganya menjadi Rp. 24.750.000,-.
· Sebagai jaminan atas utang piutang tersebut, Sertifikat Hak Milik No. 251 atas nama Sudarsono dipegang oleh Safarudin.
· Karena Sudarsono belum mampu membayar hutangnya, maka dibuat akte Ikatan Jual Beli No. 61 dan Akte No. 62, pemberian kuasa mutlak oleh Sudarsono kepada Safarudin untuk menjual Rumah jaminan tersebut.
· Dengan berpegang kepada kedua Akte Notaris tersebut di atas, maka Safarudin berdasar atas kuasa Multak yang diperolehnya dari Sudarsono kemudian menjual Rumah dan Tanah SHM No. 251 kepada Ny. Ni Ketut Rai yang selanjutnya dijual lagi kepada suaminya Nengah Pastrem dengan harga Rp. 30 Juta sesuai dengan jumlah hutang Sudarsono yang belum mampu dibayarnya kepada pemilik uang Ny. Ni Ketut Rai.
· Melalui kantor Pertanahan selanjutnya tanah dan rumah sertifikat Hak Milik (SHM) No. 251 atas nama Sudarsono tersebut kemudian dibaliknama menjadi atas nama Nengah Pastrem.
· Karena merasa sungkan dirugikan dalam masalah hutang piutang tersebut, akhirnya Sudarsono mengajukan gugatan perdata di Pengadilan Negeri terhadap para Tergugat I. H. Safarudin, II. Ny. Ni Ketut Rai, III. Nengah Pastrem, IV. dan Badan Pertanahan Nasional cq BPN.NTT.cq BPN TK II Lombok Barat.
· Sudarsono sebagai Penggugat mengajukan tuntutan (Petitum) yang pokoknya sebagai berikut:
1. Akte Notaris No. 43, batal demi hukum;
2. Menyatakan hukum bahwa peralihan hak sertifikat dari Tergugat I kepada Tergugat III adalah melawan hukum;
3. Menyatakan tidak sah penguasaan sertifikat tanah milik Penggugat oleh Tertugat III adalah perbuatan melawan hukum;
4. Menghukum Tergugat IV (BPN) untuk membatalkan pembalikan nama sertifikat HM No. 251 dari nama Penggugat ke atas nama Tergugat III yang dibuat tanggal 26 April 1993;
5. Menghukum Tergugat III segera mengembalikan sertifikat Hak Milik Penggugat dalam posisi semula;
6. Menghukum Tergugat I untuk menyerahkan sertifikat Hak Milik No. 251 miliknya Penggugat kepada Penggugat.
· Atas gugatan yang diajukan oleh Penggugat Sudarsono tersebut di atas (gugat/Konpensi) maka pihak tergugat III (Nengah Pastrem) mengajukan gugatan balik (gugat Rekonpensi) terhadap Sudarsono sebagai Tergugat Rekonpensi.
· Petitum gugat Rekonpensi terseubt, pada pokoknya sebagai berikut:
1. Menyatakan hukum jual beli antara Penggugat Rekonpensi (tergugat Konpensi III) dengan Tergugat Rekonpensi (Penggugat/Konpensi) melalui kuasanya, Tergugat I Konpensi (Safarudin) adalah sah menurut hukum;
2. Menyatakan hukum bahwa penguasaan tanah dan bangunan oleh Tergugat Rekonpensi (Penggugat Konpensi - Sudarsono) adalah perbuatan melawan hukum;
3. Menyatakan hukum tanah dan bangunan sertifikat hak milik No. 251 atas nama Penggugat Rekonpensi (Nengah Pastrem) adalah miliknya sah Penggugat Rekonpensi (Tergugat Konpensi III) - Nengah Pastrem;
4. Menghukum Tergugat Rekonpensi (Sudarsono) untuk membayar uang ganti rugi kepada Penggugat Rekonpensi …………… dst.;
5. Menghukum Tergugat Rekonpensi, Sudarsono untuk segera meninggalkan tanah dan bangunan SHM No. 251 dan menyerahkan kepada Penggugat Rekonpensi (Nengah Pastrem) bila perlu dengan bantuan Polisi;
6. Dst., ………………………… dst., ……………………
PENGADILAN NEGERI:
· Hakim permana yang mengadili perkara ini, memberikan pertimbangan hukum yang pokoknya sebagai berikut:
· Penggugat mohon agar Akte Notaris No. 43 batal demi hukum, karena cacat Yuridis, Pasal 1320 KUH Perdata menyebutkan syarat sahnya perjanjian antara lain:
- Pihak yang mengadakan perjanjian ada kehendak untuk membuat persetujuan;
- Kecakapan mengadakan perjanjian;
- Objek tertentu;
- Atas dasar alasan yang diperkenankan
Tanpa memenuhi persyaratan tersebut persetujuan dianggap tidak ada.
· Bukti P-1 sampai dengan P-8, tidak menunjukkan akte Notaris No. 43 ccat Yuridis. Akte tersebut telah memenuhi ketentuan pasal 1320 KUH Perdata. Pihak pertama dan pihak kedua telah berkehendak membuat perjanjian. Para pihak cakap untuk mengadakan perjanjian, ada objek berupa utang piutang serta adanya alasan yang diperkenankan. Dari Akta tersebut, Majelis tidak menemukan bukti adanya unsur salah pengiraan (dwa ping) paksaan; baik pelaksanaan pisik (vis absoluta) atau paksaan psikis (vis compulsiva) dan penipuan.
· Penggugat mendalilkan bahwa Tergugat I, ingkar janji terhadap “Kesepakatan lisan” antara Penggugat dan Tergugat I. Tetapi tidak ada sedikit pun yang menunjukkan adanya kesepakatan antara Penggugat dengan Tergugat I di luar Akte Notaris No. 42. Dengan demikian, Majelis menolak petitum 4 dan 5.
· Majelis kemudian meneliti bukti surat kuasa dari Penggugat kepada Tergugat I dan jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat III, apakah telah sah menurut hukum.
· Pasal 1792 KUH Perdata jo. surat edaran Mendagri tahun 1982, menentukan larangan “Surat Kuasa Mutlak” dalam hal jual beli tanah. Sedangkan Surat Kuasa (Bukti P-III, TIII-I dan TI-III), tidak berhubungan dengan ketentuan undang-undang yang berlaku. Oleh karenanya surat kuasa dari Sudarsono kepada Tergugat I, Safarudin adalah sah menurut hukum.
· Pasal 1457 Jo pasal 19 PP No. 10 tahun 1961, menentukan bahwa jual beli adalah suat persetujuan antara penjual dengan pembeli. Penjual menyerahkan barang dan membayar harga yang telah dijanjikan. Suat perjanjian yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah, memberikan hak baru; haruslah dibuktikan dengan suat akte yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria.
· Tergugat I dengan “Surat Kuasa Mutlak”, melakukan perjanjian jual beli dengan Tergugat III (pembeli) berdasar atas Akta PPAT No. 06/03/Caktanegara/1993. Penjual menyerahkan benda yang dijual, berupa sebidang tanah tersebut, dalam sertifikat hak milik No. 251 seluas 406 m2 kepada pembeli (T-III). Pihak pembeli sudah membayar harga tanah yang diperjanjikan. Oleh karenanya, jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat III, adalah sah menurut hukum.
· Dengan dipenuhinya syarat-syarat jual beli dan syarat-syarat pembalikan nama tanah yang menjadi objek jual beli tersebut, maka secara formalitas sudah sepatutnya menurut hukum. Tergugat IV sebagai Instansi berwenang mengabulkan permohonan Tergugat III sebagai pembeli untuk merobah nama atas tanah, yang dahulu atas nama Sudarsono menjadi atas nama I Nengah Pastrem.
· Dengan pertimbangan tersebut, Majelis menolak petitum butir 6, 7, 8, 9 dan 10, Majelis Hakim menolak gugatan Penggugat, karena Penggugat tidak dapat membuktikan gugatannya. Permohonan sita Revindikatoir tidak ada relevansinya dan tidak didukung alasan hukum yang sah, maka permohonan tersebut harus ditolak.
Dalam Gugatan Rekonpensi
· Pertimbangan hukum dalam konpensi dianggap berlaku terhadap gugat rekonpensi.
· Majelis tidak melihat adanya kecenderungan Tergugat untuk menglihkan hak atas tanah sengketa. Apalagi sertifikat hak milik atas tanah tersebut, sudah dibaliknama, permohonan sita, tidak didasari alasan hukum yang sah, sehingga permohonan sita lebih dahulu (C.B) harus ditolak.
· Jual beli antara Penggugat Rekonpensi, dengan Safarudin telah memenuhi semua ketentuan hukum, sehinggal petitum ke-3 harus dikabulkan.
· Petitum 4, 5 dan 7 didasarkan pada petitum 3. Dengan dikabulkannya petitum 3, maka 4, 5 dan 7 juga harus dikabulkan pula.
· Penggugat Rekonpensi tidak dapat membuktikan secara terperinci besar kerugian karena tidak diserahkannya tanah sengketa, oleh karenanya gugatan petitum 6 harus ditolak.
· Penggugat memohon, agar putusan dapat dijalankan lebih dahulu, walaupun ada verzet, banding maupun kasasi. Suatu putusan dapat dijalankan lebih dahulu, haruslah sangat eksepsional, didukung bukti yang sempurna, bernilai kekuatan mengikat dan didukung bukti yang sempurna, bernilai kekuatan mengikat dan bernilai berkekuatan pembuktian yang menentukan. Majelis menyimpulkan bahwa permohonan tersebut tidak dilandasi oleh bukti-bukti dan syarat-syarat yang ditentukan pasal 190 R Bg dan SEMA yang mengatur hal ini. Dengan demikian, Majelis menolak permohonan tersebut.
· Berdasarkan atas pertimbangan hukum tersebut di atas, akhirnya Pengadilan Negeri memberikan putusan sebagai berikut:
Dalam Konpensi:
- Menolak gugatan Penggugat seluruhnya;
Dalam Rekonpensi:
- Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi untuk sebagian;
- Menyatakan hukum bahwa jual beli antara Penggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi dengan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi melalui kuasanya yaitu Tergugat I Konpensi (Haji Syafarudin BA) adalah sah menurut hukum;
- Menyatakan hukum bahwa Penguasaan tanah berikut bangunan yang berada di atasnya oleh Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi adalah perbuatan melawan hukum;
- Menyatakan hukum bahwa penguasaan tanah berikut bangunan yang berada di atasnya sebagaimana tercantum dalam sertifikat hak milik No. 251 atas nama Pneggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi adalah milik sah Penggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi;
- Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk segera meninggalkan tanah berikut bangunannya sebagai tercantum dalam sertifikat Hak Milik No. 251 serta menyerahkan pada Penggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi bila perlu dengan bantuan polisi;
- menolak gugatan Penggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi selain dan selebihnya.
PENGADILAN TINGGI:
· Penggugat, Sudarsono, menyatakan banding atas putusan Pengadilan Negeri. Hakim banding yang mengadili perkara ini berpendapat bahwa pertimbangan hukum Hakim pertama telah benar dan tepat, sehingga diambil alih sebagai dasar pertimbangan di tingkat banding.
· Pengadilan Tinggi menambah pertimbangan untuk gugatan Rekonpensi, Pengadilan Tinggi mengabulkan tuntutan Penggugat Rekonpensi Ii, karena surat tanggal 17-01-1994, telah memenuhi ketentuan pasal 191 R.Bg. Sedangkan tuntutan ke-6 dinyatakan tidak dapat diterima, keran tidak melampirkan bukti otentik tentang rincian kerugian. Putusan Pengadilan Negeri mengenai hal ini dikuatkan.
· Dengan pertimbangan tersebut Pengadilan Tinggi menguatkan putusan Pengadilan Negeri mataram dan memperbaiki amar putusan dalam Gugatan Rekonpensi sebagai berikut:
- Mengabulkan gugatan Penggugat/Tergugat III Konpensi untuk sebagian;
- Menyatakan hukum bahwa jual beli antara Penggugat Rekonpensi/ Tergugat III Konpensi dengan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi, melalui kuasanya yaitu Tergugat I Konpensi (Haji Syafarudin, BA) adalah sah menurut hukum;
- Menyatakan hukum bahwa pengusahaan tanah berikut bangunan yang berada di atasnya oleh Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi adalah perbuatan melawan hukum;
- Menyatakan hukum bahwa tanah berikut bangunan yang berada di atas sebagaimana tercantum dalam sertifikat Hak Milik No. 251 atas nama Penggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi adalah milik sah Penggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi;
- Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk segera meninggalkan tanah berikut bangunannya sebagai tercantum dalam sertifikat Hak Milik No. 251 serta menyerahkan pada Penggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi; bila perlu dengan bantuan Polisi;
- Menyatakan putusan dapat dilaksanakan lebih dahulu, walaupun Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi mengajukan kasasi atau upaya hukum lain;
- Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi/Tergugat III Konpensi selain dan selebihnya;
MAHKAMAH AGUNG RI:
· Penggugat menolak putusan Pengadilan Tinggi dan mengajukan kasasi dengan “Keberatan” sebagai berikut:
1. Pengadilan Tinggi mengabulkan putusan “vit voerbaar bij vooraad” didasarkan pada surat jawaban dan gugat Rekonpensi. Seharusnya dasar putusan itu adalah bukti surat yang otentik. Padahal bukti otentik yang diajukan Penggugat Rekonpensi, tidak sah, cacat demi hukum;
2. Pengadilan Tinggi hanya mempertimbangkan gugatan Rekonpensi;
3. Gugatan pokok dengan gugatan Rekonpensi, tidak ada hubungan hukum yang bersifat conditio sine quanon. Pengadilan Tinggi mengabulkan gugatan Rekonpensi Tergugat III, hal ini bertentangan dengan pasal 132 HIR.
4. Tergugat I, sewenang-wenang menentukan suku bunga 5%/bulan. Dalam waktu singkat hutang pokok Penggugat menjadi Rp. 24.750.000,-. Dalam keadaan mendesak, Tergugat I memaksa Penggugat membuat Akte Pengakuan Hutang No. 43, dengan syarat-syarat yang ditentukan sendiri oleh Tergugat I. Penggugat dipaksa membuat Surat Kuasa Untuk Menjual Tanah dan Bangunan kepada Tergugat I, selaku penerima kuasa, sekaligus sebagai pembeli. Tanah dan bangunan tersebut, secara sepihak dinilai Tergugat I seharga Rp. 30.000.000,- padahal di pasaran, seharga Rp. 150.000.000,-. Hal ini merupaka penyalahgunaan keadaan ekonomi. Perjanjian dilahirkan tanpa pernyataan kehendak yang bebas. Semuanya ditentukan oleh Tergugat I, selaku pemegang kuasa, sehingga perjanjian tersebut secara ex officio harus dinyatakan batal demi hukum.
5. Pengadilan Tinggi keliru mempertimbangkan jual beli antara Tergugat I, II dengan Tergugat III; maupun terhadap Sertifikat atas nama Tergugat III. Tergugat II dan III adalah suami istri. Jual beli di antara suami istri dilarang oleh undang-undang.
· Mahkamah Agung setelah memeriksa perkara ini dalam putusannya berpendirian bahwa putusan judex facti, salah dalam menerapkan hukum yang telah membenarkan pelanggaran ketertiban dalam transaksi jual beli tanah. Sehingga putusan Judex facti dibatalkan dan selanjutnya Mahkamah Agung ajab mengadili sendiri perkara ini.
· Pendirian Mahkamah Agung tersebut di atas didasari oleh pertimbangan hukum yang intisarinya sebagai berikut:
- Dalam perkembangan hukum perjanjian, telah diakui asas kebebasan berkontrak sesuai dengan ketentuan pasal 1338 KUH Perdata. Kebebasan berkontrak yang dikembangkan, juga meliputi pemberian “Kuasa Mutlak”. Tetapi penegakan asas kebebasan berkontrak termasuk, perjanjian pemberian Kuasa, tidak boleh bertentangan dengan peraturan undang-undang.
- Pemberian kuasa jual beli akte No. 61, pasal 7 berupa pemberian “Kuasa Mutlak” yang tidak dapat ditarik kembali, Pemberian “Kuasa Mutlak” yang demikian, jelas bertentangan dengan Instruksi Mendagri No. 14/1982. Meskipun dalam bentuk Instruksi, tetapi termasuk salah satu bentuk “Hukum Positip” yang mengandung aturan hukum publik, yang bertujuan mengatur ketertiban umum dalam transaksi jual beli tanah.
- Maksud dari larangan tersebut, dicantumkan dalam huruf C Konsideran Instruksi dimaksud, yakni untuk menghindari penyalahgunaan hukum yang mengatur pemberian kuasa dengan mengadakan pemindahan hak atas tanah secara terselubung dengan menggunakan bentuk “Kuasa Mutlak”. Tindakan demikian adalah salah satu bentuk perbuatan hukum yang mengganggu usaha penertiban status dan penggunaan tanah. Dalam praktek, Kuasa Mutlak, selalu mengandung perkosaan dan manipulasi terhadap debitur yang lemah ekonominya.
- Berdasar pertimbangan itu, transaksi jual beli tanah antara Penggugat-Tergugat I, jelas melanggar peraturan perundangan, sehingga transaksi tersebut melanggar ketertiban umum. Transaksi antara Tergugat I dengan Penggugat bertentangan dengan pasal 1320 ke-4 KUH Perdata yang berakibat perjanjian batal demi hukum.
- Karena jual beli antara Penggugat dengan Tergugat I adalah batal demi hukum, dengan sendirinya jual beli yang terjadi antara Tergugat I dan Tergugat II dan antara Tergugat II dengan Tergugat III, adalah batal demi hukum.
- Dengan batalnya jual beli, maka hubungan hukum yang terjadi dalam perkara ini adalah merupakan hubungan hutang piutang yang, yaitu Penggugat berhutang kepada Tergugat I dan Tergugat II Rp. 30.000.000,- dengan tanah sengketa menjadi agunan hutang tersebut.
- Mengenai hubungan hukum antara Tergugat I, II dan III atas jugal beli tanah sengketa, karena jual beli tersebut batal demi hukum, maka pengembalian harga penjualan tanah yang telah diterima Tergugat I, II, III menjadi urusan tersendiri di antara mereka.
- Dengan dasar alasan juridis ini, maka gugatan Rekonpensi yang diajukan oleh Tergugat III, tidak dapat dibenarkan dan harus ditolak.
- Akhirnya Mahkamah Agung memberikan putusan sebagai berikut:
- MENGADILI:
Membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Nusa Tenggara Barat di Mataram dan putusan Pengadilan Negeri Mataram.
- MENGADILI SENDIRI:
Dalam Konpensi:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian;
2. Menyatakan Penggugat berhutang kepada Tergugat I dan II sebesar Rp. 30.000.000,- dan tanah terperkara, menjadi agunan hutang tersebut;
3. Menyatakan batal demi hukum Akte Notaris No. 61 tanggal 30 September 1992 tentang perjanjian ikatan jual beli antara Penggugat dengan Tergugat I dan II;
4. Menyatakan batal dan tidak sah peralihan sertifikat yang terjadi antara Penggugat dengan Tergugat II dengan Tergugat III;
5. Menyatakan tidak berkekuatan mengikat balik nama yang dilakukan Tergugat IV atas sertifikat tanah terperkara;
6. Menghukum Tergugat III untuk mengembalikan sertifikat kepada Tergugat I dalam kedudukannya sebagai jaminan hutang Penggugat kepada Tergugat I;
7. Menolak gugatan Penggugat selebihnya;
DALAM REKONPENSI:
- menolak gugatan Penggugat Rekonpensi seluruhnya;
CATATAN:
· Dari Putusan Mahkamah Agung tersebut di atas dapat diangkat “Abstrak Hukum” sebagai berikut:
· Debitu karena tidak dapat membayar hutangnya kepada kreditur, maka atas permintaan Kreditur, kemudian pihak Debitu memberikan “Surat Kuasa Mutlak” kepada Kreditur. Dengan Kuasa Mutlak ini, si penerima kuasa (Kreditur) lalu membuat Akte jual beli tanah yang menjadi agunan hutang tersebut, di mana isi akte menyebutkan; Debitur, pemilik tanah, menjual tanah miliknya kepada Kreditur dengan harga sebesar hutangnya debitur yang belum dibayar. Kreditur kemudian menjual lagi tanah ini kepada pihak ketiga dan sertifikat tanah dibalik atas nama pihak pembeli.
· Jual beli tanah dengan menggunakan “Surat Kuasa Multak” tersebut di atas merupakan perbuatan yang bertentangan dengan:
- Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982
- Pasal 1320 ke-4 KUH Perdata
sehingga perbuatan hukum jual-beli tanah tersebut batal demi hukum.
· Dengan batalnya demi hukum jual beli tanah melalui “Surat Kuasa Mutlak” tersebut, maka hubungan hukum yang terjadi dalam kasus di atas adalah berupa hubungan hukum hutang-piutang uang dengan tanah sebagai agunannya.
· Demikian catatan kasus ini.

No comments:

Post a Comment